# Parecer Jurídico sobre Fraude na Venda de Imóveis
_Parecer jurídico sobre a responsabilidade civil (ato ilícito extracontratual, art. 159 do CC) da vendedora {NOME_VENDEDOR} que alienou lotes de terreno inexistentes ou de terceiros à consultante {NOME_PARTE_CONSULTANTE}, após o falecimento do cônjuge que realizou os pagamentos (cheques, carros e prestações)._
# Identificação do Consultor
**Sergio Wainstock**
Advogado – Consultor Jurídico no Rio de Janeiro
Direito Civil e Comercial
Tel. {TELEFONE_ADVOGADO}
## Consulta Fática
**CONSULTA**
**{NOME_PARTE_CONSULTANTE}** foi casada com **{NOME_PARTE_CONSULTANTE_EX_CONJUGE}**, pelo regime de comunhão de bens, desde **{DATA_CASAMENTO}**.
**{NOME_PARTE_CONSULTANTE_EX_CONJUGE}** foi vítima de uma tentativa de assalto, vindo a falecer em **{DATA_FALECIMENTO}**, deixando viúva, um filho maior e outro menor, à época. Hoje, os dois filhos já são maiores.
Ocorre que **{NOME_PARTE_CONSULTANTE_EX_CONJUGE}**, em **{DATA_AQUISICAO_IMOVEIS}**, adquiriu três lotes de terreno localizados na Estrada de **{LOCALIZACAO_IMOVEIS}**, desmembrado da Fazenda **{NOME_DA_FAZENDA}**, por parte de **{NOME_VENDEDOR}**.
Para tanto, **{NOME_PARTE_CONSULTANTE_EX_CONJUGE}** entregou à **{NOME_VENDEDOR}** dois cheques no valor de R$ **{VALOR_CHEQUE}** cada um, que foram, em **{DATA_PAGAMENTO_CHEQUE_1}** e **{DATA_PAGAMENTO_CHEQUE_2}**, pagos em dinheiro; e fez mais a entrega de três carros – um Fusca, um Escort e um Del Rey – no valor de R$ **{VALOR_CARROS}**. E, também promoveu o pagamento de duas prestações, no valor de R$ **{VALOR_PRESTACAO}**, cada uma, em Fevereiro e Março de **{ANO_PRESTACAO}**.
Ocorre que, no entanto, no início de Abril de **{ANO_DESCOBERTA}**, **{NOME_PARTE_CONSULTANTE}** descobriu que estava sendo lesada pois saiu publicada a notícia nos jornais que estava acontecendo um “golpe do terreno que lesa 400 pessoas”.
**{NOME_PARTE_CONSULTANTE}** entrou em contato com a vendedora dos lotes de terreno, **{NOME_VENDEDOR}** em sua residência, e tentou, amigavelmente, reaver o seu investimento, pois se constatou que, na verdade, o imóvel nunca pertenceu à **{NOME_VENDEDOR}**, e, sim, à terceiros, totalmente estranhos à negociação; mas, mesmo assim a mesma não se mostrou receptiva à proposta da **{NOME_PARTE_CONSULTANTE}**, sendo, assim, ela pede um parecer jurídico para saber, exatamente, os seus direitos e qual a medida legal que deve ser tomada.
## Análise Jurídica e Conclusão
**PARECER JURÍDICO**
Ocorrendo um dano no mundo dos fatos, para que nasça a obrigação jurídica de reparação, é necessário que o grupo tenha aceitado que daquele fato nasça uma responsabilidade. Ou seja, determinados atos são legalmente previstos como fatos geradores da responsabilidade. É o fator psicológico da busca de punição social para determinados eventos. Ou seja, a responsabilidade nascerá da realização de uma hipótese jurídica; da ocorrência de um fato jurídico. Caso contrário, restará tudo no plano da consciência individual.
Assim, os fatos jurídicos são ocorrências no mundo dos fatos que tenham por consequência a aquisição, o resguardo, a transferência, a modificação ou a extinção de direitos (Código Civil, arts. 74 et seq.). Tanto podendo ter origem por via de um ato humano ou por um acontecimento da natureza. Como o são um contrato e o decurso do tempo, respectivamente.
É comum fazer-se na doutrina a distinção entre responsabilidade por violação de obrigação derivada de um negócio jurídico, cujo descumprimento caracterizaria o fato ilícito civil gerador do dano, e a responsabilidade delitual ou extracontratual, que abstrai a existência de um contrato previamente celebrado e decorre de um ato ilícito absoluto, violador das regras de convivência social, e causador de um dano injusto.
A primeira encontra seu fundamento no art. 1.056 do CC: “Não cumprindo a obrigação ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos”; a segunda, no art. 159 do CC: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano”.
Na verdade, apesar das regras legais que lhes atribuem diferentes consequências, a distinção está sendo abandonada pela moderna doutrina, que nela não vê maior utilidade, fazendo residir o fundamento único da responsabilidade civil no contato social (Prof. CLÓVIS DO COUTO E SILVA, Principes Fundamentaux de la responsabilité civile en Droit Brésilien et Comparé, pág. 9).
Em prosseguindo, a responsabilidade delitual ou extracontratual decorre de um ato ilícito absoluto, violador das regras de convivência social, e causador de um dano injusto. Como já se afirmou, o artigo 159, do Código Civil, dá margem à responsabilidade (perdas e danos), dita extracontratual, nos atos ilícitos, no seguinte teor:
> _“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano.”_
Portanto, o ato ilícito importa na violação do ordenamento jurídico, e, consequentemente, em caráter necessário, na obrigação de indenizar o mal causado. (TJ-SP – Ac. unân. da 15ª Câm. Cív. julg. em 14-3-95 – Ap. 256.206-2/0-Capital – Rel. Dês. Quaglia Barbosa).
Ato ilícito é expressão que só pode abarcar a causa (o ilícito absoluto) da, também, denominada responsabilidade extracontratual, que, como a própria expressão indica, é o ato (comissivo ou omissivo) que provoca lesão física ou dano material a outrem, e que, por força exclusivamente da lei dá margem à responsabilidade (perdas e danos) dita extracontratual.
Muito a propósito do tema o seguinte acórdão:
> ATO ILÍCITO – OCORRÊNCIA – INDENIZAÇÃO- O indivíduo, na sua conduta anti-social, pode agir intencionalmente ou não, pode proceder por comissão ou por omissão, pode ser apenas descuidado ou imprudente. Não importa. A iliceidade da conduta está no procedimento contrário a um dever preexistente. Sempre que alguém falta ao dever a que é adstrito, comete um ilícito, e como os deveres, qualquer que seja a sua causa imediata, na realidade são sempre impostos pelos preceitos jurídicos, o ato ilícito importa na violação do ordenamento jurídico; e, consequentemente, em caráter necessário, na obrigação de indenizar o mal causado, ao passo que, havendo mais de um responsável, à guisa de co-partícipe, a solidariedade justifica-se, não só para aumentar as garantias do ofendido, como pela própria natureza do fato gerador da obrigação e identidade do direito lesado (TJ-SP – Ac. unân. da 15ª Câm. Cív. julg. em 14-3-95 – Ap. 256.206-2/0-Capital – Rel. Dês. Quaglia Barbosa).
Assim, em suma, na hipótese dos autos a **{NOME_PARTE_ACAO}**, ao alienar vários lotes de uma área de terra, que não lhe pertencia, a qual não era proprietária, e recebendo, por isso, determinados valores, obviamente, cometeu um ato ilícito (art. 159 do Código Civil), e tem a obrigação de indenizar o mal causado à **{NOME_PARTE_INDENIZACAO}**; e tem a obrigação de lhe ressarcir do montante de todos os prejuízos.
Este é o nosso parecer.