Parecer Jurídico sobre Extinção de Condomínio e Pensão Alimentícia

Parecer jurídico que analisa a possibilidade de extinção de condomínio de imóvel comum após separação de fato, visando a alienação judicial do bem para que o consultante obtenha recursos para adimplir pensão alimentícia fixada em valor superior à sua capacidade financeira.

Cabeçalho e Identificação

Sergio Wainstock

Advogado – Consultor Jurídico no Rio de Janeiro

Direito Civil e Comercial

Tel. {TELEFONE_ADVOGADO}

CONSULTA

Dos Fatos da Consulta

{NOME_CONSULENTE} foi casado com {NOME_EX_CONJUGE}, pelo regime de comunhão parcial de bens e o casal já está separado de fato desde {DATA_SEPARACAO}; e desde essa época {NOME_EX_CONJUGE}, com os filhos do casal, permanece residindo no imóvel situado na Rua {ENDERECO_IMOVEL}.

Esta imensa casa foi adquirida na constância de sua união com a ré e se compõe de 4 (quatro) quartos com suíte, sala, cozinha, 5 (cinco) banheiros, etc.

Cumpre ressaltar que com a separação de fato veio o CONSULTANTE residir junto com a sua mãe, viúva, num apartamento alugado, sendo obrigado ao pagamento de aluguel e respectivos encargos, assumindo, assim, uma elevada despesa financeira.

Da Obrigação Alimentar e da Ameaça de Prisão

Ocorre, outrossim, que {NOME_EX_CONJUGE}, em nome dos filhos menores do casal, {NOME_FILHO_1} e {NOME_FILHO_2}, requereu a fixação de pensão alimentícia e, finalmente, não obstante todo o esforço envidado pelo ora {NOME_CONSULENTE} no sentido de demonstrar a impossibilidade de arcar com o pagamento de alimentos acima de 2 (dois) salários mínimos, a {NOME_EX_CONJUGE} acabou sendo beneficiada pelo valor correspondente a {VALOR_PENSAO_ATUAL} (quatro) salários mínimos, mensais, fixada pelo Eg. Tribunal de Justiça.

Na verdade, {NOME_CONSULENTE} não tem possibilidade de arcar com o pagamento da prestação alimentícia fixada pelo Tribunal de Justiça, no valor correspondente a {VALOR_PENSAO_ATUAL} (quatro) salários mínimos, mensalmente, pois que trabalha como vendedor autônomo e, em decorrência, frequentemente, {NOME_EX_CONJUGE}, nos autos de execução de prestação alimentícia, vem requerendo que seja decretada a sua prisão, com base no disposto no art. 733 do CPC, o que lhe deixa, sempre, numa posição bastante contrangedora e angustiosa, por isso, pede um parecer jurídico para tentar resolver a sua situação.

Da Possibilidade de Extinção do Condomínio

PARECER JURÍDICO

Uma das possibilidades jurídicas para tentar resolver a questão do consultante seria a extinção da comunhão em relação ao imóvel de propriedade do casal. Assim, de um lado, com o recebimento da cota parte do produto da venda do referido imóvel, teria ele alguma possibilidade de arcar com o cumprimento da decisão judicial, pelo menos durante algum tempo, sem que, frequentemente, estivesse sob ameaça de prisão. E, além do mais {NOME_CONSULENTE} poderia dispor de determinado valor, e, talvez até adquirir algum outro imóvel de pequenas dimensões, de modo a economizar com o pagamento de aluguéis, e, assim, dispor de mais numerário para cumprir com as prestações alimentícias, no correspondente a {VALOR_PENSAO_ATUAL} (quatro) salários mínimos.

Fundamento Legal: Código Civil

O pedido de extinção de condomínio se funda no art. 632 do Código Civil, no seguinte teor:

“Quando a coisa for indivisível, ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o preço, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, entre os condôminos o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”

Fundamento Legal: Código de Processo Civil

E, também, em especial no art. 1.117, do CPC, no seguinte teor:

_“Também serão alienados em leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes:

I – o imóvel que, na partilha, não couber no quinhão de um só herdeiro ou não admitir divisão cômoda, salvo se adjudicando a um ou mais herdeiros acordes;

II – a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos;”_

Doutrina: Caio Mário da Silva Pereira

Para Caio Mário da Silva Pereira “a comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isto mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a idéia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo…é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa…Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum (Código Civil, art. 629)”… e acentua que: “Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizados os outros, será vendida. Em tal caso, qualquer dos condôminos requererá a alienação com observância do disposto no Código de Processo Civil, sendo o bem vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em condições iguais prefere ao estranho; … Praceado o bem, e deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões ou sortes” (Instituições de Direito Civil, 11ª ed., p. 134/135).

Doutrina: Orlando Gomes

Orlando Gomes, discorrendo sobre o tema, elucida que: “O condomínio extingue-se: 1º) pela alienação da coisa; 2º) pela divisão. A alienação é voluntária ou forçada. No primeiro caso, a título gratuito ou oneroso. Tanto de coisas divisíveis como indivisíveis. Quando não é possível o uso e gozo em comum, podem os condôminos deliberar a venda do bem. Se um deles opta pela venda, os outros não podem decidir que seja administrada ou alugada. O condomínio só não se extingue pela venda se a vontade dos condôminos resolver que deve ser mantido. Em se tratando de coisa indivisível, a extinção só se verifica, necessariamente, por alienação” (Direitos Reais, 10ª ed., p. 203/204).

Jurisprudência Dominante

Este entendimento está de conformidade com a jurisprudência unânime de nossos tribunais:

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ)

CONDOMÍNIO – EXTINÇÃO – AÇÃO DE DIVISÃO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL – ART. 632 – CC – Civil. Processual. Extinção de condomínio de imóvel, ……….. Sentença que julgou extinto o condomínio, sendo remetidas, para a fase de alienação, em embargos declaratórios, as questões acima suscitadas. Inviabilizada a divisão do bem, é direito potestativo do comunheiro requerer a extinção do condomínio (art. 632 do Código Civil), procedendo-se à sua alienação de acordo com os critérios nele dispostos, que ressalvam direito de preferência do condomínio….. (arts. 619 e 725 do CPC). (TJRJ – AC 2.075/98 – Reg. 140898 – Cód. 98.001.02075 – RJ – 7ª C. Cív. – Rel. Des. Luiz Roldão F. Gomes – J. 09.06.1998)

Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP)

CONDOMÍNIO – Extinção. Alienação judicial. Aplicação do art. 632 do CC. Sendo indivisível o imóvel e não havendo acordo quanto à manutenção do condomínio, a solução que se impõe é a venda do prédio. (TJSP – AC 69.475-2 – 14ª C – Rel. Des. Dino Garcia) (RT 592/76)

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS)

O imóvel usado por um dos condôminos sem contraprestação pecuniária, e, em se tratando de imóvel que não comporta divisão, não se pode manter o condomínio, ensejando com isso, como medida cabível, a extinção de condomínio embasado no art. 1117, II do CPC ……. …………. (TJRS – AC 597229152 – RS – 7ª C. Cív. – Rel. Des. João Pedro Freire – J. 03.06.1998)

Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR)

PARTILHA – ALIENAÇÃO JUDICIAL – Venda de imóvel. Bem indivisível. Deferimento. Art. 1.777 do CC. Aconselha-se a venda judicial do imóvel indivisível por força de lei, desfazendo-se um condomínio indesejável. Art. 632 do CC. (TJPR – AC {NUMERO_PROCESSO_TJPR} – 2ª C – Rel. Des. {NOME_RELATOR_TJPR} – J. {DATA_JULGAMENTO_TJPR}) (RJ {NUMERO_RJ}/{ANO_RJ})

Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT)

Número do Acórdão: {NUMERO_ACORDAO_1} ; Número do Processo: {NUMERO_PROCESSO_1} Órgão do Processo: {ORGAO_PROCESSO_1} Turma Civel; Espécie do Processo: APELAÇÃO CÍVEL -Relator do Processo: {NOME_RELATOR_1} -Data de Julgamento: {DATA_JULGAMENTO_1} -Data de Publicação: {DATA_PUBLICACAO_1} DF -Ementa: CONDOMÍNIO – AÇÃO DE EXTINÇÃO – – UNÂNIME. PARA QUE SE ORDENE A VENDA DOS BENS EM REGIME DE CONDOMÍNIO, BASTA A VONTADE DE UM SÓ DOS CONDÔMINOS, CONFORME PREVISTO NO ART. 632, DO CÓDIGO CIVIL.

Número do Acórdão: {NUMERO_ACORDAO_2} -Número do Processo: {NUMERO_PROCESSO_2} -Órgão do Processo: {ORGAO_PROCESSO_2} -Espécie do Processo: APELAÇÃO CÍVEL -Relator do Processo: {NOME_RELATOR_2} -Data de Julgamento: {DATA_JULGAMENTO_2} -Data de Publicação: {DATA_PUBLICACAO_2} -Página de Publicação: {PAGINA_PUBLICACAO_2} -Unidade da Federação: {UF_PUBLICACAO_2}. Ementa: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE BEM IMÓVEL. EXTINÇÃO. ALIENAÇÃO JUDICIAL. INCENSURÁVEL A R. SENTENÇA MONOCRÁTICA QUE, DIANTE DA DIVERGÊNCIA DOS CONDÔMINOS A RESPEITO DA VENDA DO IMÓVEL OU SUA ADJUDICAÇÃO A UM DELES, DECRETA A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO DE BEM INDIVISÍVEL E DETERMINA SUA VENDA, COM A OBSERVÂNCIA DO PRESCRITO NOS ARTS. 1.113 E SEGUINTES, EM ESPECIAL OS ARTS. 1.117, INCISO II (ALIENAÇÃO EM LEILÃO DA COISA COMUM INDIVISÍVEL) E 1.118, INCISO I (PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO), TODOS DO CPC.

Outras Jurisprudências Relevantes

Acórdão Número: {NUMERO_ACORDAO_3} – Processo: {NUMERO_PROCESSO_3} Apelação (Cv) Cível) Ano: {ANO_PROCESSO_3} Comarca: {COMARCA_PROCESSO_3} Origem: {ORIGEM_PROCESSO_3} Órgão Julgador: {ORGAO_JULGADOR_PROCESSO_3} Relator: {NOME_RELATOR_3}

Data Julgamento: {DATA_JULGAMENTO_3} Ementa: EMENTA: EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – BEM INDIVISÍVEL – ALIENAÇÃO JUDICIAL – POSSIBILIDADE. O ordenamento jurídico pátrio prevê a possibilidade de o condômino requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 632 do Código Civil

Acórdão: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº {NUMERO_PROCESSO_4}, da Comarca de {COMARCA_PROCESSO_4}, sendo Apelante(s): {NOME_APELANTE} e Apelado(a)(os)(as): {NOME_APELADO}

“Condomínio – Extinção – Imóvel – Bem indivisível – Separação judicial – Regime de bens – Tratando-se de imóvel indivisível que integra o patrimônio da sociedade conjugal constituída sob o regime de comunhão universal de bens, impõe-se a procedência do pedido de extinção de condomínio, formulado em decorrência da separação judicial, sendo irrelevante que para a aquisição daquele tenham concorrido ambos os comunheiros, não havendo também que se perquirir a conduta indigna de um dos cônjuges, a ensejar o rompimento da união” (Ap. Cível nº {NUMERO_PROCESSO_5}, rel. Juiz {NOME_JUIZ}, j. {DATA_JULGAMENTO_5}, public. RJTAMG {NUMERO_RJTAMG} – TAMG ).

“Civil e Processual civil. Alienação de imóvel comum. Condomínio indivisível. Extinção. Venda do bem através de hasta pública (art. 632 do CC e arts. 1.112, IV e 1.117, II do Código de Processo Civil). Para a extinção de condomínio, mediante a venda de imóvel indivisível, basta a vontade de um só condômino” (Ap. Cível, acórdão nº {NUMERO_ACORDAO_1}, processo nº {NUMERO_PROCESSO_1}, rel. {NOME_RELATOR_1}, j. {DATA_JULGAMENTO_1}, public. Diário da Justiça do DF {DATA_PUBLICACAO_1}, p. {PAGINA_PUBLICACAO_1} – Tribunal de Justiça do Distrito Federal).

“Condomínio – Extinção – Bem indivisível – art. 1117 do CPC – art. 632 do CC – Em se tratando de coisa comum indivisível, a extinção do condomínio ocorre mediante alienação de todo o bem, resguardado o direito de preferência, nos termos do art. 632 do CC” (Ap. Cível nº {NUMERO_ACORDAO_2}, rel. {NOME_RELATOR_2}, j. {DATA_JULGAMENTO_2} – Tribunal de Alçada de Minas Gerais ).

“Sendo cada parte proprietária de parte ideal do imóvel indivisível, a pretensão de extinguir essa co-propriedade é direito que pode ser exercido em qualquer tempo, por qualquer dos condôminos, para a venda judicial do bem, após avaliação, a fim de repartir o produto” (Ap. Cível, acórdão: {NUMERO_ACORDAO_3}, processo nº {NUMERO_PROCESSO_2} DF, rel. {NOME_RELATOR_3}, j. {DATA_JULGAMENTO_3}, public. Diário da Justiça do DF {DATA_PUBLICACAO_2}, p. {PAGINA_PUBLICACAO_2} – Tribunal de Justiça do Distrito Federal – JUIS – Jurisprudência Informatizada Saraiva – CDRom nº 17).

Conclusão do Parecer

À luz dos dispositivos legais e ensinamentos doutrinários destacados “in retro”, e mais a vontade de nossa jurisprudência, verifica-se, induvidosamente, a possibilidade jurídica de o condômino requerer, a qualquer tempo, a alienação judicial do bem, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, sendo que a pretensão de extinguir essa co-propriedade direito pode ser exercida a qualquer tempo, e por qualquer dos condôminos, a fim de se repartir o produto na proporção de cada litigante.

Este é o nosso parecer.