# Embargos de Terceiro com Pedido de Liminar
_Embargos de Terceiro com pedido liminar, fundamentados na posse e aquisição de boa-fé de imóvel, contestando a ineficácia de escritura pública registrada devido a uma constrição judicial da qual os embargantes alegam não ter tido ciência, em face da inércia da embargada em registrar a penhora._
## Endereçamento
EXMA SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA {NUMERO_VARA}ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE {NOME_DA_COMARCA}.
## Título e Valor da Causa
EMBARGOS DE TERCEIRO, SENHOR E POSSUIDOR.
– COM PEDIDO DE LIMINAR –
(por dependência ao processo nº {NUMERO_DO_PROCESSO})
Valor da Causa R$ {VALOR_DA_CAUSA}
## Qualificação das Partes
EMBARGANTES: {NOME_EMBARGANTE_1}, brasileiro, separado judicialmente, do comércio, CPF {CPF_EMBARGANTE_1}, CI {CI_EMBARGANTE_1}; e, {NOME_EMBARGANTE_2}, brasileira, divorciada, costureira, CPF {CPF_EMBARGANTE_2}, CI {CI_EMBARGANTE_2}, residentes e domiciliados na cidade {CIDADE_EMBARGANTES}RS, na {ENDERECO_EMBARGANTES}.
EMBARGADA: {NOME_EMBARGADA}, brasileira, casada, professora, CPF {CPF_EMBARGADA}, residente e domiciliada na cidade de {CIDADE_EMBARGADA}RS.
## Introdução
Os embargantes, pelo procurador signatário (doc. 01), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor os presentes EMBARGOS DE TERCEIRO, SENHOR E POSSUIDOR, contra a embargada, forte nos arts. 1046, § 1º; 1050, 1051 e 1052 do CPC, conforme as razões que seguem:
## Do Direito Aplicável - Súmula 84 do STJ
Como atualmente incumbe ao STJ, nos termos do art. 105, II, a, da Constituição da República, dizer a última palavra sobre a interpretação de lei federal no país, prevalece atualmente o entendimento consolidado na Súmula nº 84.
> Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça:
>
> ?É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro?.
## Dos Fatos
OS FATOS
### Dos Fatos - Da compra e venda por documento particular
### Da compra e venda por documento particular
O imóvel, ora constrito, foi adquirido pelo primeiro embargante, {NOME_EMBARGANTE_1_NO_TEXTO}, através de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, em {DATA_COMPRA_E_VENDA} (doc. 02), por R$ {VALOR_COMPRA_E_VENDA} (trinta e cinco mil reais).
Em {DATA_PAGAMENTO}, cinco dias antes do combinado (alínea ?b?, Cláusula Primeira do Contrato), o adquirente efetivou o pagamento total do imóvel, conforme Recibo de Quitação (doc. 03).
Na Cláusula Segunda do Contrato se lê:
> ?O(s) imóvel(eis), objeto(s) deste Contrato Particular, é(são) prometido(s) a venda livre(s) e desembaraçado(s) de quaisquer ônus ou hipotecas, dívidas civis, comerciais ou fiscais, ficando o(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) responsável(eis) até a presente data por todas as taxas (impostos, água, luz, etc.), devendo ainda, apresentar(em) todas as negativas necessárias para a escrituração?.
Adiante, na Cláusula Quarta, a Compromitente Vendedora MARLENE, assim se compromete:
> ?Os contratantes declaram, sob as penas da lei, não ter até a presente data títulos protestados, débitos com o Imposto de Renda, com o INSS, Exatoria Estadual e com o Serviço de Proteção ao Crédito, não estando a sofrer ação judicial, cível ou criminal, bem como não se enquadram como contribuintes do INSS na qualidade de empregadores?.
Traz prova de que, em {DATA_SEM_ONUS}, nenhum ônus gravava o bem, conforme cópia da matrícula nº {NUMERO_MATRICULA}, daquela data (doc. 04), porquanto o último registro constava em nome da Compromitente Vendedora {NOME_COMPROMITENTE_VENDEDORA}, sem qualquer restrição ou vício que comprometesse o imóvel.
Há de se levar em conta que um dos princípios do Cartório de Registro de Imóveis é o da publicidade, a informar, através da matrícula, única para cada imóvel, toda a história que o persegue, informando a terceiros, com efeito ?erga omnes?, quem é o legítimo proprietário, assim como a existência ou não de ônus, hipotecas, etc.
A citação e intimação da penhora ocorrera em {ANO_CITACAO_INTIMACAO}, há seis anos, portanto. De bom alvitre a iniciativa da credora em providenciar na publicidade da constrição a garantir a execução e, de outro lado, evitar prejuízo a terceiros.
Em requerimento datado de {DATA_REQUERIMENTO}, foi solicitado a este juízo, fl. {NUMERO_FLS_REQUERIMENTO}, ?(…) com a urgência necessária (grifou-se) (…), informando desde já a constrição do imóvel ora aludido, evitando que o mesmo seja alienado (grifou-se) (…)? reiterado a fl. {NUMERO_FLS_REQUERIMENTO_REITERADO}, ?a fim de dar publicidade ao respectivo ato judicial (grifou-se) (…)?.
Mais, Excelência, os negócios jurídicos e o próprio Direito não podem ser uma ?loteria?. As formalidades e providências legais para a compra e venda atinentes ?in casu? foram atendidas pelo compromitente comprador, ora embargante.
### Dos Fatos - Da compra e venda por documento público
### Da compra e venda por documento público
No dia {DATA_COMPRA_E_VENDA_DOCUMENTO_PUBLICO}, por acordo consensual entre os embargantes, na dissolvição da união estável que mantinham, o imóvel foi vendido a ————–, pela importância de R$ {VALOR_VENDA_IMOVEL}, correspondentes ao quinhão pertencente ao primeiro embargante.
Para lavratura da Escritura Pública foram apresentadas as certidões negativas de ônus reais e reipersecutórias, ?de que trata o Decreto nº {NUMERO_DECRETO}, emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis de ————–? (doc. {NUMERO_DOCUMENTO_CERTIDAO}). Diz, ainda, o documento com fé pública celebrado pela vendedora ——————-:
> ?(…) Que contratou vender o imóvel descrito, livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus, vínculos legais, judiciais, convencionais ou fiscais, como efetivamente o vende por esta escritura (…)?.
> ?(…) Pela outorgante vendedora, na forma representada, ainda foi declarado, sob pena de responsabilidade civil e penal que não existem ações reais e pessoais reipersecutórias, nem ônus reais relativos ao imóvel (…)?.
Uma vez mais, Excelência, é de se lembrar que os negócios jurídicos e o Direito não são uma ?loteria?. O terceiro de boa-fé, como os embargantes, exigem proteção jurisdicional.
Se, de um lado, há a necessidade de garantir a eficácia da execução, de outro, há a necessidade de proteção aos compradores de boa-fé, que confiam nos registros públicos. É preciso dar segurança à sociedade. A boa-fé dos compradores deve ter o condão de tornar a aquisição do imóvel eficaz também em face do autor da ação, trilhando caminho inverso a respeitável decisão.
> ?PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE À EXECUÇÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE CREDORA DE QUE O ADQUIRENTE DO BEM SABIA DA EXISTÊNCIA DE DEMANDA CONTRA O ALIETE. ARTS. 593, II DO CPC E 109 DO CÓDIGO CIVIL. OPERAÇÃO NEGOCIAL CELEBRADA EM CLIMA DE BOA-FÉ.
>
> I- A ocorrência de fraude à execução, para ensejar a desconstituição da transação celebrada entre o terceiro adquirente do devedor e o adquirente do bem, não se contenta com a simples existência de demanda contra aquele, mas exige que o credor demonstre que a insolvência do devedor era do conhecimento da outra parte (grifou-se), salvo se pública e notória, ou que tenha havido má-fé na operação de alienação.
>
> II- Sem a demonstração de tais pressupostos que seriam encargo do credor, não se decreta o desfazimento de ato negocial que ostenta todas as características de licitude e validade (grifou-se). (STJ, 3ª Turma, Resp nº {NUMERO_RECURSO_STJ}, DJ de {DATA_PUBLICACAO_STJ}, Rel. Min. {NOME_MINISTRO}, j. em {DATA_JULGAMENTO_STJ})?.
> “PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE AEXECUÇÃO. ART. 593, II, DO CPC. INOCORRENCIA. Para que se tenha como de fraude a execução de bens, de que trata o inciso II, do art. 593 do código de processo civil, e necessária a presença concomitante dos seguintes elementos:
>
> a) que a ação já tenha sido aforada;
>
> b) que o adquirente saiba da existência da ação – ou por já constar no cartório imobiliário algum registro dando conta de sua existência (presunção ?juris et de jure? contra o adquirente), ou porque o exequente, por outros meios, provou que do aforamento da ação o adquirente tinha ciência (grifou-se); e,
>
> c) que a alienação ou a onerarão dos bens seja capaz de reduzir o devedor à insolvência, militando em favor do exequente a presunção ?juris tantum?.
>
> Inocorrente, na hipótese, o segundo elemento supra indicado, não se configurou a fraude a execução. Entendimento contrário geraria intranquilidade nos atos negociais, conspiraria contra o comércio jurídico, e atingiria a confiabilidade nos registros públicos (grifou-se). Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.”(STJ, 4ª Turma, REsp nº {NUMERO_RECURSO_STJ_2}, DJ de {DATA_PUBLICACAO_STJ_2}, Rel. Min. {NOME_MINISTRO_2}, j. em {DATA_JULGAMENTO_STJ_2})
Está evidente que nenhuma das condições a dar ensejo à ineficácia do negócio celebrado entre {NOME_COMPROMITENTE_VENDEDORA} e os embargantes se fazem presente. A embargada não demonstra de que a atual proprietária do imóvel tinha ciência da constrição judicial, tampouco foi realizada a publicidade de tal ato na forma da lei. Ao reverso, douta julgadora, a compra e venda revestiu-se de todas as formalidades, afirmando, como atestam os documentos inclusos, a inexistência de qualquer ônus sobre o bem, assim como o desimpedimento pessoal da executada.
Como se nota, a motivação desses julgados, consistem em procurar tornar mais seguras as aquisições imobiliárias, de modo que o comprador não seja surpreendido pela existência de uma ação que desconhecia, que venha a invalidar, como no caso, a aquisição da propriedade do bem, por força da ineficácia em face do credor vendedor.
### Dos Fatos - Da má-fé objetiva da Compromitente Vendedora
### Da má-fé objetiva da Compromitente Vendedora
Assevera a decisão de fl. {NUMERO_FLS_DECISAO}, que:
> ?a ré foi citada em {DATA_CITACAO}, quando detinha o usufruto do bem imóvel constrito. No ano seguinte recomprou o imóvel, voltando a aliená-lo no mês de fevereiro de {ANO_ALIENACAO}, quando já devidamente intimada e ciente da penhora de fl.{NUMERO_FLS_PENHORA}. Aplicável desta forma, o disposto no inciso II do art. 593, do CPC?.
Vê-se, nobre julgadora, na informação do ?decisium? que determinou a ineficácia da alienação em favor dos embargantes, a infidelidade da depositária {NOME_DEPOSITARIA} ——————, que deve arcar com os efeitos do descumprimento da determinação judicial, previsto em lei. O ato pernicioso e de locupletamento ilícito está evidente na situação. Presume-se indubitavelmente a premeditação dos atos da Compromitente Vendedora que não podem passar impune a quem cabe dizer o Direito.
Não se afirme que o singelo reconhecimento de fraude à execução seja o bastante para garantir essa eficácia. Caso assim o fosse, não seria necessária a existência de um depositário, nem tampouco a cominação de pena àquele que, nomeado para tal mister, descumpre de forma voluntária e maliciosa as suas obrigações.
Com efeito, nossa lei processual é clara ao prescrever a pena de prisão àquele que na função de depositário, por descuido ou vontade própria, deixe de permanecer com a posse-detenção do bem penhorado.
O resultado nefasto é a criação de um tenebroso precedente, no tocante à absurda possibilidade de ser “permitido” ao depositário de bem imóvel alienar o bem penhorado, uma vez que não sofrerá qualquer sanção.
O resultado, assim, é uma situação visivelmente injusta: o depositário infiel, que vendeu o bem penhorado e ficou com o dinheiro, nada sofrerá: é um absurdo.
Inobstante os prejuízos materiais e morais que no momento suportam os embargantes, além daqueles que poderão decorrer em face da presente demanda, o ato sorrateiro da vendedora {NOME_COMPROMITENTE_VENDEDORA} configura crime tipificado na lei penal pátria, o que ensejou a Ocorrência Policial nº {NUMERO_OCORRENCIA_POLICIAL} (doc. {NUMERO_DOCUMENTO_OCORRENCIA}).
### Dos Fatos - Da Inércia da Embargada
### Da Inércia da Embargada
De outra banda, o órgão competente, como antes referido, a resguardar direitos reais, é o Cartório de Registro de Imóveis. Tendo a Embargada ciência da penhora lá em {ANO_PENHORA}, há seis anos, previdente e necessário seria dar conhecimento público do gravame e evitar a alienação do bem constrito, que não o fez.
É condição na penhora de bens imóveis a sua publicidade.
> Art. 659, § 4º, CPC. ?A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, e inscrição no respectivo registro (grifou-se)?.
A custa de seu crédito, não pode submeter terceiros ao sacrifício da perda do bem que adquiriram de boa-fé. Os embargantes obedeceram aos ditames legais e procedimentos que regem os negócios imobiliários.
Em fundamentação de seu voto (Resp nº {NUMERO_RECURSO_STJ}/RJ, 4ª Turma, DJ de {DATA_PUBLICACAO_STJ}), o Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, quando decide sobre fraude à execução, assim se pronuncia:
> ?(…) um dos requisitos da fraude de execução, a que se refere o art. 593, II, CPC, é a demonstração de que o adquirente tenha tido ciência do ato gravoso incidente sobre o imóvel, presumida, aduza-se, quando registrada a penhora (grifou-se), nos termos do art. 659, CPC (…)?.
Nota-se, ainda, que na Declaração de Bens, fls. {NUMERO_FLS_DECLARACAO_BENS_1} e {NUMERO_FLS_DECLARACAO_BENS_2}, especialmente, a devedora {NOME_DEVEDOR} ——————, é possuidora de mais {NUMERO_BENS} bens. Há, portanto, lastro onde a embargada pode buscar seu crédito que não o imóvel dos embargantes.
Antes do bem dos embargantes, nas fls. {NUMERO_FLS_PENHORA_1}/{NUMERO_FLS_PENHORA_2} e s/s, a Embargada indica e requer a penhora da {NOME_FAZENDA}, deferido por este juízo, não levado a cabo pela interessada.
### Dos Fatos - Da Declaração de Ineficácia da Escritura Pública
### Da Declaração de Ineficácia da Escritura Pública
A melhor interpretação do Direito diz que a boa-fé se presume ao passo que a má-fé carece de comprovação.
O que infere ?in casu?, Excelência, é que a má-fé da devedora suplantou a boa-fé objetiva dos embargantes. Diante de tal quadro se conclui que os embargantes estão na iminência de ?pagar? por ato ilícito e maledicente de terceiro, o que seria um absurdo.
Antes se mostra que ————— ? o primeiro, por Contrato Particular, a segunda, através de Escritura Pública ? adquiriram regular e legalmente o imóvel. A respeitável decisão veio desconstituir os efeitos do ato jurídico celebrado perante o notário e registrador, cujo ofício foi o de dar fé pública aos atos praticados pelos embargantes e {NOME_COMPROMITENTE_VENDEDORA}.
Deve, então Excelência, ser admitido o princípio da boa-fé objetiva, a qual tem por escopo proteger o interesse da pessoa zelosa, no caso, os embargantes. Ao incauto, evidenciada pela inércia da embargada, resta o sacrifício daí decorrente. À MARLENE cabe responder cível e criminalmente por seus atos, conforme denunciado pelos documentos que se mencionam.
Desta forma justiça será feita sem violar qualquer norma jurídica e contribuirá para a certeza e previsibilidade do direito.
A reforçar a legitimidade de seus atos, inobstante os arestos supra transcritos, colam ementado do REsp nº 173.417/MG, 1ª Turma, Rel. Min. José Delgado ? DJU 06/10/1998, p. 43, ?in verbis?:
> ?PROCESSUAL CIVIL ? EMBARGOS DE TERCEIRO – EXECUÇÃO FISCAL ? CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ? TERCEIRO DE BOA-FÉ. Não há fraude a execução quando no momento do compromisso particular não existia a constrição (grifou-se), merecendo ser protegido o direito pessoal dos promissários-compradores. Há de se prestigiar o terceiro possuidor e adquirente de boa-fé (grifou-se) quando a penhora recair sobre imóvel objeto de execução não mais pertencente ao devedor, uma vez que houve a transferência, embora sem o rigor formal exigido. Na esteira de precedentes da corte, os embargos de terceiro podem ser opostos ainda que o compromisso particular não esteja devidamente registrado (grifou-se)?.
Na mesma seara, presta aval ao negócio legitimado, o REsp nº 145.296/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Waldemar Aveiter, DJ de 20/03/2000.
> ?Alienado o bem pelos devedores depois de citados na execução, e tendo os adquirentes transferido o imóvel a terceiro após efetivada a penhora, o reconhecimento da existência de fraude de execução na primeira alienação dependeria da prova de que a demanda reduziria os devedores à insolvência, e de que o adquirente tinha motivo para saber da existência da ação: na segunda, dependeria de registro da penhora ou de prova da má-fé do subadquirente. Isso porque, alienado a terceiro, incumbe ao exequente e embargado fazer a prova de que o terceiro tinha conhecimento da ação ou da constrição. Art. 593, II e III do CPC (grifou-se). Precedentes do STJ?.
Ademais, à embargante ————–, legítima proprietária, não é oportunizada arrazoar. Detentora da Escritura Pública regularmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e única com real prejuízo. Sua propriedade, quitada, escriturada, com a publicidade que exige a lei, reduziu-se a nada.
Sobre o tema, pontifica o eminente desembargador Araken de Assis:
> ?… o adquirente ou beneficiário do ato reputado fraudulento merecerá a oportunidade de arrazoar acerca da existência da fraude e da pretendida sujeição de seus bens ao processo. Só depois disto o juiz poderá determinar a penhora (grifou-se) (Manual do Processo de Execução. 5. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 1998. p. 355)?.
Também neste quesito, Excelência, o ?decisium?, resta evidente, cerceou o direito de manifestação dos embargantes, em desconformidade com os princípios constitucionais vigentes.
### Do Periculum in Mora e o Fumus Boni Iuris
### Do ?periculum in mora? e o ?fumus boni iuris?
Ante o que expõem, além dos fatos que apontam os autos, inobstante o cerceamento suscitado e a declaração de ineficácia do documento público registrado, exigem ação incontinenti da tutela jurisdicional a evitar, ainda, maiores danos aos embargantes.
## Da Caução
Os Embargantes oferecem caução, nos termos do art. 1051 do Código de Processo Civil, representada pelo imóvel objeto do litígio.
## Dos Pedidos
DO PEDIDO
Diante do exposto, REQUEREM:
### Liminarmente
1. a suspensão de possível mandado de constrição de penhora na matrícula nº ———, em face do bem de propriedade da Embargante —————, pelo risco iminente de dano irreparável;
2. se for entendimento de Vossa Excelência, a designação de audiência preliminar, nos termos do art. 1050, § 1º, do Código de Processo Civil;
3. a concessão de liminar para que a Embargante ————- seja manutenida na posse do imóvel;
### No mérito
1. a anulação da constrição contida na matrícula nº ——— do Registro de Imóveis da Comarca de ————-RS, cujo imóvel pertence a Embargante —-;
2. a total procedência destes Embargos de Terceiro para, ao final, desconstituir definitivamente a ineficácia, bem como declarar a Embargante —————- legítima proprietária do imóvel, tordo eficaz, para todos os efeitos, a Escritura Pública registrada na matrícula supra mencionada;
3. a condenação da Embargada pelas custas judiciais, honorários advocatícios à base de 20% sobre o valor da causa e demais custas da sucumbência;
4. o depoimento pessoal da Embargada e das testemunhas, que deverão ser intimadas, protestando, ainda, por todos os meios de provas permitidas em direito;
5. vistas ao ilustre representante do Ministério Público para as providências cabíveis na esfera criminal, ante a infidelidade, como depositária judicial, de ————————, bem como das consignações inverídicas que firma no Contrato Particular e na Escritura Pública, acima transcritas.
N. Termos
P. Deferimentos.
————–RS, 05 de agosto de 2002.
{NOME_ADVOGADO} ? OAB/RS {NUMERO_OAB}
Juiz Leigo ? Juizado Especial Cível de Tramandaí-RS desde {ANO_JUIZ_LEIGO}
Advogado na área Cível ? Tramandaí e Imbé-RS