# Ação de Usucapião Ordinária de Bem Imóvel Urbano
_Modelo de Petição Inicial para Ação de Usucapião Ordinária de Imóvel Urbano, fundamentada na posse mansa, pacífica e com justo título (contrato de promessa de compra e venda quitado) por mais de dez anos, com pleito de gratuidade de justiça e observância dos requisitos legais e processuais, incluindo a citação de confinantes e Fazendas Públicas._
## Endereçamento
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA {NÚMERO_DA_VARA}ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE {NOME_DA_CIDADE}
## Qualificação e Objeto
**( CPC, art. 47 )**
**{NOME_PARTE_AUTORA}**, {QUALIFICACAO_PARTE_AUTORA}, residente e domiciliado na {ENDERECO_PARTE_AUTORA}, inscrito no CPF/MF sob o nº {CPF_PARTE_AUTORA}, com endereço eletrônico {EMAIL_PARTE_AUTORA}, vem, por seu advogado ao final assinado, com escritório profissional na {ENDERECO_ESCRITORIO_DO_ADVOGADO}, onde recebe intimações, com fundamento no {ARTIGO_DO_CODIGO} e demais legislações aplicáveis, propor a presente
**AÇÃO DE USUCAPIÃO**
**DE ESPÉCIE ORDINÁRIA DE BEM IMÓVEL URBANO**
em face de **{NOME_PARTE_RECORRIDA}**, {QUALIFICACAO_PARTE_RECORRIDA}, residente e domiciliado na {ENDERECO_PARTE_RECORRIDA}, inscrito no CPF/MF sob o nº {CPF_PARTE_RECORRIDA}, pelas razões de fato e direito que a seguir passa a expor.
### Da Gratuidade da Justiça
**INTROITO**
**( a ) (CPC, art. 98, *caput*)**
A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Dessarte, o Demandante ora formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, *in fine*, ambos do CPC/2015, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
## Dos Fatos
## 1. Dos Fatos
{FATOS_RELEVANTES_DO_PROCESSO}
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O Autor celebrou com a Ré, em caráter irrevogável e irretratável, na data de {DATA_CONTRATO}, contrato escrito de promessa de compra e venda de imóvel urbano (**doc. {NUMERO_DOCUMENTO}**), pelo preço certo e ajustado de {VALOR_CONTRATO}. Esse contrato se encontra devidamente registrado junto à matrícula do bem em questão.
Pelo acerto o Promovente se comprometeu a pagar ao Promovido o preço acima aludido em {NUMERO_PARCELAS} parcelas sucessivas e mensais de {VALOR_PARCELA}. Os valores, conforme cláusula {NUMERO_CLAUSULA}, do pacto, foram depositados na conta corrente da Ré, o que se comprova pelos documentos ora carreados. (**docs. {NUMERO_DOC_INICIAL}/{NUMERO_DOC_FINAL}**). O bem, destarte, acha-se devidamente quitado.
Acertou-se também no contrato em destaque (cláusula {NUMERO_CLAUSULA}), que o “promitente-comprador”, no ato da assinatura do contrato ({DATA_ASSINATURA_CONTRATO}), seria imitido na posse do imóvel, o que de fato ocorreu.
Nesse ínterim, o Autor está na posse contínua, mansa e pacífica do bem desde {DATA_POSSE}. Desse modo, há mais de {NUMERO_ANOS} anos sendo o mesmo utilizado para fins residenciais.
Frise-se, de outro norte, que o imóvel em liça se encontra registrado em nome da {NOME_PARTE_RECORRIDA}, qualificando-a a figurar no polo passivo desta ação. (**doc. {NUMERO_DOCUMENTO_REGISTRO}**)
Resta saber, mais, que o Autor, logo no terceiro mês após assinatura do contrato, mudou-se para o imóvel vertente, passando inclusive a pagar a conta de luz, água, telefone, IPTU, tudo ora devidamente anexados (**docs. {NUMERO_DOC_INICIAL_POSSE}/{NUMERO_DOC_FINAL_POSSE}**). Isso, sem sombra de dúvidas, evidencia uma postura de *animus domini* do usucapiente.
De outra banda, em obediência aos ditames da Legislação Extravagante (Lei de Registros Públicos), utilizada subsidiariamente (**NCPC, art. 1046, § 2º c/c art. 1.071**), o Autor de pronto acosta a planta do imóvel e memorial descritivo elaborada por profissional habilitado junto ao CREA e com o devido rigor técnico, onde há sua individualização completa, maiormente quanto à sua confrontação, área e outras características. (**doc. {NUMERO_DOC_INICIAL_PLANTA}/{NUMERO_DOC_FINAL_PLANTA}**) Acosta-se, ainda, ata notarial que atesta o tempo de posse do Autor (**doc. {NUMERO_DOC_NOTARIAL}**) e, igualmente, certidões negativas dos distribuidores desta Comarca, as quais atestam inexistir litígios sobre o imóvel em questão (**docs. {NUMERO_DOC_INICIAL_CERTIDAO}/{NUMERO_DOC_FINAL_CERTIDAO}**).
Justificando a propositura desta ação, delimita-se que o Autor, quando quitou a última prestação, procurou os representantes legais da Ré com a finalidade de promover a assinatura escritura pública definitiva. Contudo, deparou-se com a empresa fechada, tornando inviável o intento de transferir a propriedade do bem em liça. Assim, não lhe restou outro caminho senão adotar a providência de procurar um provimento judicial nesse sentido (novo **CPC, art. 17 c/c art. 12, inc. I, do Estatuto da Cidade**).
## Do Direito
## 2. Do Direito
{Fundamentacao_Juridica}
### 2.1. Dos Requisitos Preenchidos
No tocante à usucapião ordinária de bem imóvel urbano, reza a Legislação Substantiva Civil que:
> **CÓDIGO CIVIL**
> **Art. 1.242** – Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
> **ESTATUTO DA CIDADE**
> **Art. 9º** - Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Nesse diapasão, tratemos de esboçar considerações acerca da propriedade da promoção desta querela, segundo os ditames da regra supra-aludida.
#### 2.1.1. Do Objeto da Posse
Ressalte-se que o bem objeto de usucapião não é bem público, mas sim, ao revés, imóvel particular. (**Dec. nº. 22.785/33, art. 2º**)
Outrossim, não se trata de bem que, de alguma forma, seja protegido por lei de alienação ou mesmo objeto de cláusula de inalienabilidade.
De outro contexto, o imóvel não é de propriedade de pessoa incapaz.
#### 2.1.2. Quanto à Posse
Segundo os documentos colacionados com esta inaugural, a posse do Autor no imóvel se reveste com ânimo de proprietário, exercendo, com legítimo possuidor, todos os poderes inerentes à propriedade. Ademais, resta saber que o Autor fizera inúmeras reformas no imóvel em apreço, o que também denota o *animus domini*. Para comprovar isso, revelamos as notas fiscais de venda e prestação de serviços anexas. (**docs. 92/97**)
Além disso, a posse em questão é mansa e pacífica, exercida sem qualquer oposição durante mais de uma década, ou seja, enquanto se encontra na posse do bem em mira.
#### 2.1.3. Do Tempo na Posse
O Autor figurou na posse do bem por todo o tempo ora revelado, sem qualquer interrupção, ou seja, de forma contínua.
#### 2.1.4. Do Justo Título
Segundo as lições de **Maria Helena Diniz**, delineando lições acerca da usucapião ordinária, mais acentuadamente no tocante ao “justo título”, essa professa que:
> _Há uma espécie de usucapião em que a lei exige que o possuidor tenha justo título (CC, art. 1.242), isto é, que seja portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio. Deve ser esse título translativo justo, isto é, formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade. P. ex.: escritura pública de compra e venda, doação, legado, carta de arrematação, adjudicação, formal de partilha, etc., com aparência de legítimos e válidos. A lei impõe ao prescribente o encargo de exibir tal título, mesmo que tenha algum vício ou irregularidade, uma vez que o decurso do tempo legal tem o condão de escoimá-la de seus defeitos, desde que concorram, como veremos, os demais requisitos para a configuração dessa modalidade de usucapião..._
Nessa enseada, inegavelmente o contrato de promessa de compra e venda, aqui em debate, é justo título, a ensejar transferência da propriedade. Permite, por isso, a Ação de Usucapião.
Com esse enfoque, é ilustrativo trazer à colação os arestos que se seguem:
> **. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. JUSTO TÍTULO. REQUISITOS DO USUCAPIÃO.**
>
> Entre os principais requisitos do procedimento e reconhecimento do usucapião, destacam-se a citação do proprietário no registro de imóveis e a possibilidade do usucapião classificado como extraordinário, que independe de título e boa-fé, prevalece o tempo da posse e suas características de continuidade sem oposição. O justo título para fins de usucapião caracteriza-se como justo, nas circunstâncias do caso consubstanciado no contrato por instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel firmado entre os usucapientes e os anteriores adquirentes da área. Apelação cível provida [...]
> **. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR REJEITADA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. REQUISITOS PRESENTES. RECURSO NÃO PROVIDO.**
>
> 1. O possuidor de boa-fé detém interesse de agir para propor ação de usucapião, mesmo se a posse decorrer de promessa de compra e venda. 2. Nos termos do art. 1.242 do Código Civil, "adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos". 3. Estando comprovados os requisitos para aquisição da propriedade por usucapião, impõe-se a manutenção da sentença que julgou procedentes os pedidos da inicial. [...]
Há julgado, outrossim, no qual se entende que, mesmo sem o registro (o que não é o caso em vertente), o contrato de promessa de compra e venda é justo título.
Com esse enfoque:
> **APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. APELANTE QUE ADQUIRIU O IMÓVEL OBJETO DA QUAESTIO POR MEIO DE CONTRATO DE COMPRA VENDA. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECONHECENDO ALUDIDO INSTRUMENTO COMO JUSTO TÍTULO APTO A AMPARAR A DECLARAÇÃO DA USUCAPIÃO.** O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal. E, de resto, a legislação civil. Está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião". (RESP {NÚMERO_DO_PROCESSO}, Rel. Ministro {NOME_DO_RELATOR}, {NOME_DA_TURMA}, julgado em {DATA_JULGAMENTO}, DJe {DATA_PUBLICAÇÃO}). - "Contrato particular de promessa de compra e venda, formalmente perfeito, subscrito pelos proprietários do terreno e pelo adquirente, com preço totalmente pago, caracteriza o justo título de que dispõe o artigo {ARTIGO_DO_CODIGO}, do Código Civil, sendo hábil, pois, ao reconhecimento do domínio em favor deste, em sede de defesa ofertada perante pedido reivindicatório". ({NOME_DO_TRIBUNAL}, Apelação Cível n. {NUMERO_PROCESSO_TRIBUNAL}, de {CIDADE_TRIBUNAL}, Rel. {NOME_DO_RELATOR_TRIBUNAL}). OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
A propósito, vejamos as lições de **José Osório de Azevedo Júnior**, em sua obra clássica sobre Compromisso de Compra e Venda:
> _O fato de, por alguma razão, não ter sido registrado o compromisso não impede que seja ele havido como justo título, desde que exista aquela causa que torne evidente que o compromissário está possuindo a coisa como dono – o que deve acontecer praticamente na totalidade dos casos, pois essa é geralmente ínsita e natural ao compromisso._
>
> _Em relação à compra e venda e outros atos translativos exigia-se, antigamente, segundo muitos, para que o título fosse havido como justo, que estivesse revestido de todas as formalidades externas e estivesse transcrito no Registro de Imóveis..._
> **( ... )**
## Dos Pedidos
## 3. Dos Pedidos
Diante do exposto, requer a Vossa Excelência:
1. A concessão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98 e seguintes do CPC;
2. A citação da parte Ré, no endereço indicado, para que, querendo, apresente defesa, sob pena de revelia e confissão;
3. A intimação, por via postal, dos confinantes e, por edital, dos réus ausentes, incertos ou em local ignorado, bem como do Ministério Público e da Fazenda Pública (União, Estado e Município), conforme dispõe o art. 9º do Estatuto da Cidade, para que, querendo, manifestem-se no feito;
4. A produção de todas as provas em direito admitidas, em especial a prova documental, testemunhal e pericial (inspeção judicial);
5. Ao final, o **RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA** e a consequente **DECRETAÇÃO DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE** do imóvel em favor do Autor, com a expedição do competente mandado para registro no Cartório de Registro de Imóveis;
6. A condenação da parte Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.
Dá-se à causa o valor de {VALOR_PETICAO}.
Nestes termos,
Pede deferimento.
{LOCALIDADE}, {DATA}.
{NOME_DO_ADVOGADO}
OAB/{UF}
{ASSINATURA_DO_ADVOGADO}
## Metadados e Histórico
## Características deste modelo de petição
**Área do Direito:** Imobiliário
**Tipo de Petição:** Petição inicial - Ação de Usucapião
**Valor da Causa:** {VALOR_PETICAO}
**Desconto aplicado:** {DESCONTO_PETICAO}
**Forma de pagamento:** {FORMA_PAGAMENTO}
**Última atualização:** {DATA_ATUALIZACAO}
**Autor da petição:** {NOME_AUTOR}
**Ano da jurisprudência base:** {ANO_JURISPRUDENCIA}
### Histórico de atualizações
* {DATA_ATUALIZACAO} - {DESCRICAO_ATUALIZACAO}
* {DATA_ULTIMA_ATUALIZACAO} - {DESCRICAO_ULTIMA_ATUALIZACAO}